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Governo Federal quer lançar seu próprio fundo imobiliário

Pedro Hostyn

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O Governo Federal confirmou os boatos de que vai lançar um fundo imobiliário com ativos da União. Segundo a nota, o FII deve estar no mercado até o final desse ano. Apesar disso, o lançamento dependerá de uma licitação, para escolher a gestora do fundo. Além disso, o mercado vê com bons olhos a iniciativa, que é uma promessa antiga do ministro da Economia, Paulo Guedes.

Por outro lado, analistas acreditam que o prazo é apertado para definir preços e os ativos que entrarão na composição do fundo. O lançamento é amparado pela lei dos fundos imobiliários, de 2015. O Governo Federal pretende, com isso, aumentar o apetite do mercado sobre esses ativos, além de seguir uma política de concessão do patrimônio público, diminuindo os gastos federais.

O momento do mercado

O Governo Federal pretende lançar o fundo imobiliário em um momento não muito propício para o mercado. Apesar disso, ao lançar em um momento de baixa, abre-se a possibilidade de altas relevantes nas cotas, no caso de uma recuperação do IFIX. Contudo, é importante lembrar que a alta da Selic afasta investidores da renda variável, o que pode diminuir as ofertas pelo FII do governo.

O secretário especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados, Diogo Mac Cord, disse em um evento de feirão de imóveis que a estratégia adotada serve para dar liquidez ao patrimônio público. Isso porque para a venda direta de prédios da União, há uma burocracia que demanda, no mínimo, 5 anos, afirmam analistas. “Aí conseguimos colocar muitos imóveis de alto valor de uma vez só na praça, porque isso dispersa cotas e todo mundo vai poder comprar nas plataformas, em vez de imóveis complexos que têm liquidez menor“, disse.

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A ideia do governo é ser um dos cotistas do fundo, juntamente com outra gestora privada. Os demais, segundo fontes, serão administrados pela Caixa e pelo Banco do Brasil, o que segundo a lei dispensa licitação.

fundo imobiliário Governo Federal

Diogo Mac Cord, Secretário Especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados do Ministério da Economia . Foto: Agência Brasil | Reprodução

A importância do fundo imobiliário

A importância do lançamento desse fundo passa por diversos fatores. O primeiro dele é mostrar o apreço do governo pelo mercado financeiro, o que aumenta a liquidez e melhora a imagem do país perante o mundo. O segundo fator é a diminuição dos gastos públicos. Dessa forma, com a venda de parte desses ativos, a União não seria a única a arcar com as despesas dos imóveis.

Com a novidade, o mercado de fundos imobiliários tende a crescer mais. Isso porque, caso a ideia dê certo, abre-se espaço para que estados e municípios andem para o mesmo caminho. Vale lembrar que, atualmente, o estado de São Paulo já tem ativos listados no FII Estado de São Paulo, que tem o governo do estado como um dos cotistas.

Por outro lado, a venda de parte dos imóveis permitira que a União diminuísse seus gastos. Por isso, o mercado também vê com bons olhos a ideia de diminuir a máquina pública. Atualmente, somente o Estado de São Paulo tem mais de 30 mil imóveis, número bem menor que os da União.

Apesar da notícia, o secretário especial não deu mais detalhes sobre a oferta pública. Contudo, o mercado aguarda maiores informações nos próximos meses.

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Estudante de Ciências Econômicas pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul. Experiência com o mercado de investimentos e análises políticas fazem parte da rotina. Atualmente, atua como assessor de atendimento e escritor do presente jornal.

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Os fundos imobiliários mais baratos em janeiro; confira

Pedro Hostyn

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Depois de o IFIX fechar o ano de 2021 em queda de 2,28%, muitos fundos imobiliários tiveram quedas ainda maiores. Com isso, eles ficaram muito mais baratos para quem quiser comprá-los. Dessa forma, além de grandes dividend yields, o investidor também pode ganhar na valorização das cotas desses ativos, o que pode gerar retornos relevantes para os cotistas.

Por isso, hoje vamos falar dos fundos imobiliários que estão mais baratos na bolsa de valores. Contudo, vale lembrar que antes de investir você precisa analisar os relatórios dos fundos. Para listas esses fundos, utilizamos apenas o indicador P/VP.

O que é o P/VP?

O indicador que divide o preço do fundo imobiliário pelo valor patrimonial de cada cota (VP) é utilizado para medir o quão barato está um ativo. Além disso, o indicador é bastante intuitivo e fácil de usar, o que ajuda muito os investidores iniciantes a tomarem as suas decisões. Dessa forma, investir em FII fica muito mais fácil.

Aqui, a ideia é pegar todos os imóveis do fundo imobiliário, bem como todos os seus bens, e dividir o valor pelo número de cotas que ele lança no mercado financeiro. Com isso, um fundo imobiliário com R$1 bilhão em imóveis e que tenha 10 milhões de cotas listadas terá um valor patrimonial por cota de R$100,00. Ou seja, cada parte lançada na bolsa de valores vale R$100,00. Esse seria o “preço justo”.

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Contudo, a bolsa de valores possui momentos de irracionalidade, onde uma cota que deveria valer R$100,00 começa a valer, por exemplo, R$110. Isso quer dizer que você está comprando um fundo imobiliário por um valor acima do que ele realmente vale. E isso não é bom para o investidor. Por outro lado, existem momentos que a cota estará valendo R$89,00. Nesses momentos, você pode comprar R$100,00 pagando R$89,00. Isso sim seria um bom negócio!

Dessa forma, quando as cotações dos fundos imobiliários caem, é normal que tenhamos cotas mais baratas do que o seu preço ideal. E é nesses momentos que o investidor deve aproveitar para encher o carrinho.

fundos imobiliários

Foto: Lukas Kloeppel | Reprodução

Quais são os fundos imobiliários mais baratos da bolsa?

Para analisar os fundos imobiliários mais baratos da bolsa, basta entrar em algum site especializado e filtrar do menor ao maior P/VP. Além disso, é importante que, antes de investir nesses ativos com alto potencial de valorização, você veja de qual tipo de fundo eles são, para que não escolha aqueles que são de desenvolvimento, por exemplo.

Isso porque esses FII são extremamente arriscados e recomendados apenas para investidores experientes. Além disso, é importante que você escolha fundos imobiliários com liquidez, afinal, deve ser simples que você se desfaça das suas cotas, quando quiser vender.

Atualmente, os fundos imobiliários mais baratos são: EDGA11, FAMB11B, RBGS11, XPCM11 e o CNES11. Todos esses ativos têm apenas um imóvel, o que afasta muitos investidores. Por outro lado, todos eles possuem uma liquidez satisfatória para investidores pequenos, o que afasta grandes fundos de investimentos. Isso também permite ter retornos acima do mercado. Vale lembrar que isso não é uma recomendação de investimentos e as compras e vendas desses ativos ficam sob responsabilidade dos investidores.

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O que esperar dos fundos imobiliários em 2022?

Pedro Hostyn

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A bolsa de valores não está sendo muito favorável aos investidores no ano de 2021. E não são apenas as ações que operam em queda. Isso porque, além de um Ibovespa em -11,75%, o IFIX, o índice dos fundos imobiliários, também está caindo, mas operando em baixa de -3,87%.

Por isso, alguns cotistas, vendo as perdas, começam a encher o carrinho. Com isso, os fundos imobiliários, também estão perdendo preços nas cotas, o que aumenta os indicadores e também dá oportunidades boas para 2022.

A economia para 2022

A economia brasileira para 2022 não é uma boa notícia para os fundos imobiliários. Contudo, os indicadores não refletem sempre a realidade, principalmente sobre o funcionamento das empresas. E é por isso que os FII podem dar bons retornos.

Com a volta do trabalho presencial, muitas empresas podem precisar ampliar seus espaços e vão recorrer aos FII para alugar os espaços. Isso acontece com grandes empresas. Atualmente, Renner, Via e até o Nubank alugam espaços de grandes fundos imobiliários. Dessa forma, na sua grande maioria, são inquilinos que cumprem com suas obrigações,  o que dá maior segurança ao negócio.

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Por outro lado, os FII de logística também tendem a ganhar com os galpões logísticos alugados para as maiores empresas do e-commerce brasileiro. Isso porque os negócios online estão faturando bem acima dos anos anteriores. Segundo a Associação Brasileira de Comércio Eletrônico, até o dia 24 de dezembro, as lojas virtuais devem faturar R$ 16,6 bilhões com as vendas natalinas de 2021.

Dessa forma, a maioria dos fundos imobiliários devem se recuperar em 2022, mesmo com uma provável estagflação. Isso porque o cenário é grave, mas a tendência de recuperação começa a tomar conta do cenário econômico. Além disso, o ano deve ser marcado pelas sucessivas baixas da taxa Selic, dado que a inflação parece começar a estabilizar agora.

Fundos imobiliários

Foto: Pexels

Os indicadores dos fundos imobiliários estão bons

Além disso, os indicadores dos fundos imobiliários estão excelentes, segundo analistas. Isso porque a queda dos preços dos ativos, o P/VP e o dividend yield sobem, o que atrai investidores brasileiros e também os internacionais.

Por causa da queda, já é possível achar fundos imobiliários que pagam mais de 1% de dividendos, ao mês, de forma recorrente. Esse cenário não é comum de acontecer. Por isso, especialistas começam a recomendar a compra de FII sólidos, com bons fundamentos e boas perspectivas para o futuro.

Por outro lado, a queda de preços fez os preços ficarem abaixo do que o FII realmente vale. Com isso, uma cota que vale R$100 é comumente encontrada sendo negociada a R$97, o que dá um potencial de crescimento no curto prazo. Essa é uma excelente forma de ganhar dinheiro com fundos imobiliários.

Por isso, caso você queira ter fundos imobiliários na sua carteira, talvez seja a hora de começar a comprar. Em 2022, a tendência é de recuperação da bolsa brasileira e os FII, que podem fazer parte de 30% da sua carteira, segundo especialistas, devem ver os preços das suas cotas subindo.

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Dicas

A verdade por trás de ganhar aluguel sem ter imóveis

Pedro Hostyn

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O mercado financeiro existe para gerar mais conforto às pessoas e uma das maiores comodidades é poder ganhar de negócios que você sequer tem. É exatamente isso que os fundos imobiliários fazem: eles dão o dinheiro de aluguel para você mesmo que você não tenha imóveis físicos. E existe uma explicação bastante simples para isso.

Através das ações, empresas vendem partes para você em troca de dinheiro. Com isso, elas fazem seus projetos e, caso deem certo, você também ganha parte da remuneração.

Como funcionam os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários captam o seu dinheiro para construir imóveis e, para isso, eles dão parte dos imóveis para você. Com isso, você tem direito a uma parte do aluguel que o fundo recebe. E essa é a forma mais simples de ganhar dinheiro em imóveis no mercado, mesmo que você não tenha imóveis físicos.

E para fazer isso, existem diversas gestoras de fundos imobiliários. Essas empresas, que são muito grandes, têm profissionais na gestão que analisam os projetos antes de executá-los. Por isso, quando um FII compra um imóvel, são grandes as chances de dar certo. E para você fazer parte disso, é possível comprar pedaços dessa gestoras, o que chamamos de cotas.

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Hoje, na bolsa, existem diversas gestoras com cotas listadas acessíveis aos investidores. Além disso, existem diversos preços, desde R$10 até R$3.000. A média do valor das cotas fica em R$100,00. E para ter direito a esse aluguel, basta entrar no site da sua corretora, digitar o código do ativo e comprar.

aluguel

Foto: Unsplash | Reprodução

E como ganhar o aluguel?

Para pagar para você o aluguel, as gestoras precisam alugar os imóveis físicos para outras pessoas. Geralmente, as grandes empresas são aquelas que alugam esses espaços, o que dá uma segurança maior ao investidor. Isso porque grandes empresas tendem a honrar seus compromissos e pagar em dia.

Dessa forma, assim que os inquilinos pagam o aluguel, o fundo capta o dinheiro e repassa aos investidores. Com isso, todo dia 15, os fundos imobiliários pagam a sua parte dos alugueis. Isso porque, por lei, essas empresas devem distribuir 95% do seu lucro. Com isso, cada cota rende alguns centavos por mês. Conforme você vai investindo mais e mais, você faz esses rendimentos crescerem.

Com isso, os investidores chama isso de renda passiva. Isso porque você consegue ganhar aluguel sem comprar imóveis e sem investir, de fato, em qualquer empreendimento. Na prática, você compra partes de empresas que detém esses imóveis e, com a renda deles, eles repassam a maioria dos lucros aos cotistas.

Analistas acreditam em uma carteira de fundos imobiliários que ocupe, em média, 30% do total do seu patrimônio de renda variável. Com isso, você terá uma carteira balanceada entre empresas da bolsa, gestoras de imóveis e também em diversos outros títulos.

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Commodities

FIAgro: a oportunidade de investir no mercado agro

Pedro Hostyn

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Você já deve saber que o Brasil é um dos maiores mercados agrícolas. Mas se você parar para pensar, existem poucas opções de investimentos, de fato, para esse mercado na bolsa brasileira. Contudo, existe uma modalidade que está crescendo bastante nos últimos meses. São os FIAgro.

Esses investimentos podem trazer retornos relevantes à carteira do investidor, juntando a solidez do mercado brasileiro com a alta demanda de investimento dos investidores brasileiros e internacionais. Nesse texto, vamos explicar como funcionam os FIAgro e como você pode investir neles.

O que é o FIAgro?

FIAgro é um Fundo de Investimento em Cadeias Produtivas Agroindustriais. Dessa forma, ele investe em ativos que estão ligados à agricultura brasileira, uma das mais importantes do mundo. O Brasil é um dos maiores exportadores de soja, milho e carne do mundo, o que mostra a nossa vantagem competitiva em relação a diversos países do mundo. Por isso, investir nos ativos ligados ao agronegócio pode ser uma excelente forma de ir no embalo do maior mercado brasileiro.

Além disso, o FIAgro permite que o investidor se proteja da alta do dólar. Isso porque as exportações são fechadas na moeda americana. Assim, uma alta do dólar gera maiores lucros às empresas e, por consequência ao investidor. E para entrar nesse negócio, existem três formas simples: o FIAgro-FII, o FIAgro-FIDC e o FIAgro-FIP.

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O FIAgro-FII é o investimento em fundos imobiliários ligados ao agronegócio, seja em produção, seja em toda a logística ou cadeira produtiva. O FIAgro-FIDC é a forma de investir nos direitos creditórios (dívidas) dessas empresas. O FIAgro-FIP é um investimento em participações, ou seja, comprar parte das empresas do agro. Hoje, existem apenas 16 ativos listados ou em listagem na B3. Isso porque alguns ainda estão no processo de lançamento de cotas. Com isso, os FIAgros são bastante recentes, estreando em outubro na bolsa brasileira.

FIAgro

Foto: Bloxs | Reprodução

Como investir nesses ativos?

Apesar de inovador, é bastante simples investir nesses ativos. Eles funcionam como ações e FII normais, que têm seus códigos listados em bolsa. Uma das vantagens, ainda, é que são poucos códigos para você saber. Contudo, as recomendações de investimento seguem as mesmas: você deve entender do negócio e investir em empresas sólidas.

Dois exemplos de FIAgros listados em bolsa são os RZAG11, JGPX11. Ambos operam em queda desde seu lançamento. Contudo, eles seguem os movimentos de queda dos fundos imobiliários e ações, que operam em baixa no ano de 2021. Apesar disso, gestoras reconhecidas no mercado estão lançando seus FIAgro, como a Devant e a Kinea.

Por isso, não devem tardar a aparecer fundos de investimentos tradicionais voltados a essa política de investimentos. Vale lembrar sempre que eles são investimentos comuns, porém com um mercado específico. Ainda, existem ações na bolsa, como SOJA3, AGRO3 e SLCE3, que são empresas voltadas ao mundo agro.

Os preços dos produtos e, por consequência, o lucro das empresas seguem a variação dos preços das commodities no mercado internacional. Por isso, também é bom ficar de olho nos indicadores internacionais antes e durante o seu investimento no mercado agro.

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Dicas

FII de papel: ativos que podem aprimorar sua rentabilidade

Pedro Hostyn

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Com a alta da taxa de juros, muitos investidores da renda variável buscam meio de aprimorar ainda mais os ganhos na bolsa de valores. E muito disso pode vir com os FII de papel, afinal, esses fundos imobiliários são excelente fonte de renda passiva para o investidor.

Contudo, quanto maior a Selic, mais difícil fica para os outros tipos de ativos acompanharem as taxas na política de dividendos. Apesar disso, esses FII podem ser a oportunidade perfeita.

O que são os FII de papel?

Tradicionalmente, os fundos imobiliários são aqueles ativos que têm muitos imóveis e geram lucro com seus aluguéis mensais. Mas isso não ocorre, por exemplo, nos FII de papel que, em sua grande maioria, não têm imóveis físicos. Apesar disso, eles contam com ativos de dívidas de outras empresas, e isso pode ser bem mais lucrativo, ainda mais nesse momento.

Por isso, os FII de papel têm na carteira uma série de ativos, como os CRI, CRA, LCI, LCA, entre muitos outros. Como o foco é no mercado imobiliário, os CRI e as LCI são predominantes. E nelas, o FII empresta dinheiro para outras, em troca de uma remuneração. E é aí que está a mágica!

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Isso porque ao ter os retornos dos ativos, essa dívida é atrelada, em grande parte, à taxa do CDI ou, ainda, à inflação. Dessa forma, com o aumento da Selic e com o aumento do IPCA e do IGP-M, os fundos de papéis tendem a ganhar mais que os outros, o que também faz com que seu preço suba ou, pelo menos, caia menos que os outros.

É por esse modo que os FII de papel conseguem repassar, ao investidor, a correção dos preços pela inflação de modo mais fácil. Com isso, nessa alta inflacionária atual, o cotista consegue proteger seus dividendos da alta dos preços, buscando proventos ainda maiores.

FII de papel fundos imobiliários

Foto: Envato Elements

A performance desses ativos

Um levantamento da Teva Indices mostrou que os fundos imobiliários de papel subiram, em média, 4,5% no ano de 2021. Enquanto isso, alguns FII de tijolo, que têm maiores dificuldades em épocas de IPCA alto, apresentaram uma queda média de 8%.

No caso dos fundos de tijolo, o interessante é pensar que esses ativos têm maiores problemas para repassar a inflação aos cotistas. Isso porque o reajuste dos imóveis se dá uma vez ao ano. Ainda, os contratos atrelados ao IGP-M demandarão negociações, à medida que o índice já ultrapassa os 27% no ano.

Por outro lado, esses rendimentos mostram a fuga dos investidores para os FII de papel, de modo a buscar aprimorar a rentabilidade. E alguns fatores ainda somam para quem quer fazer isso. O primeiro é que a inflação, no curto prazo, não está necessariamente dando trégua. Dessa forma, esses papéis ainda seguirão pagando mais. O segundo fator é que a taxa Selic continuará subindo e deve atingir os dois dígitos no início do ano que vem.

Com essa realidade, os FII de papel podem se proteger cada vez mais, com uma arrecadação maior. Além disso, protegem o investido, à medida que os proventos vão ficando cada vez maiores.

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IFIX fecha em queda e acumula perdas enormes no ano

Pedro Hostyn

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O índice dos fundos imobiliários, IFIX, fechou o dia em queda e escancarou uma realidade dura para os investimentos: os fundos imobiliários estão caindo. E isso tem alguns motivos desde o início do ano.

Apesar disso, o foco dos investidores deve ser sempre na qualidade do FI e nos proventos mensais que ele paga.

O que é o IFIX?

IFIX é uma cesta de fundos imobiliários que, juntos formam o índice dos FII. Funciona da mesma forma que o Ibovespa. Além disso, esse índice é utilizado como termômetro do mercado para saber como estão os olhares dos investidores sobre os papéis.

E não anda muito bom: desde o início do ano, o IFIX já caiu 8,50%. E não é de graça. Isso acontece porque as taxas de juros estão ficando cada vez maiores e os investidores estão saindo da renda variável. E não apenas os investidores estrangeiros.

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Isso porque com uma Selic maior, os rendimentos do CDI ficam maiores que os rendimentos dos proventos dos FII. E dessa forma, a renda fixa fica com menor risco e maior retorno. O que é ideal para quem não gosta muito da renda variável.

Somado a isso, os investidores estrangeiros, responsáveis por quase 50% da liquidez da bolsa, estão saindo da B3 para investir em ativos mais seguros. Com isso, as bolsas americanas estão operando em alta, batendo recordes históricos.

Apesar disso, muitos fundos imobiliários continuam pagando bons proventos e, com as quedas, os dividend yield deles têm aumentado. Alguns FII estão com retornos acima do CDI, inclusive. Por isso, é a hora de investir com calma nesse ativo e escolher apenas os melhores.

E vale lembrar que não há apenas a estratégia “tradicional” de investir. Existe uma estratégia alternativa, como essa aqui.

IFIX FII fundos imobiliários

Foto: Expect Best – Reprodução

O que fazer agora?

Para o investidor, a queda do IFIX é essencial para refazer a estratégia ou mantê-la, caso ela ainda esteja sólida. Isso porque não é a hora de sair dos fundos imobiliários e isso tem uma explicação. Vale lembrar que nada nesse texto é recomendação. Casa caso varia, mas vamos usar dados.

Hoje, há uma grande gama de fundos imobiliários descontados. Para ver isso, vemos o indicador P/VPA. Quando ele está abaixo de 1, dizemos que está descontado. Por isso, temos um pouco mais da metade dos fundos imobiliários com P/VPA abaixo de 1. E dentre eles, claro, temos fundos ruins, mas também temos fundos bons.

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Com isso, basta entrar no site da sua corretora, escolher o fundo e comprar ele de forma consciente. Não é porque não é o investimento do momento que ele não é rentável. Com cotas descontadas, você ganha proventos, mas também ganha em oscilação dos valores.

Uma carteira diversificada ainda continua sendo a principal estratégia para sobreviver no longo prazo. Investir em todos os tipos de produtos continua sendo a principal metodologia para sobreviver a qualquer cenário (saiba mais aqui).

 

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